Mit dem neuen Gebäudemodernisierungsgesetz haben sich die gesetzlichen Rahmenbedingungen im Sommer 2026 erheblich verändert. Für Käufer und Eigentümer gibt es mehr Wahlfreiheit – doch beim Immobilienkauf sollten einige wichtige Punkte weiterhin berücksichtigt werden.
Was hat sich beim Heizungsgesetz 2026 geändert?
Seit dem 29. Juli 2026 gelten die wesentlichen neuen Regelungen des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG). Das Gesetz hat das bisherige Gebäudeenergiegesetz grundlegend verändert.
Eine der wichtigsten Neuerungen: Die bisherige pauschale Vorgabe, dass neu eingebaute Heizungen mindestens 65 Prozent erneuerbare Energien nutzen müssen, ist entfallen.
Eigentümer können wieder flexibler entscheiden, welche Heiztechnik sie einsetzen möchten. Neben Wärmepumpen, Fernwärme und Pelletheizungen sind grundsätzlich auch neue Öl- und Gasheizungen möglich.
Allerdings sind insbesondere für neu eingebaute fossile Heizungen langfristige Anforderungen vorgesehen.
Muss eine alte Heizung nach dem Hauskauf ausgetauscht werden?
Die gute Nachricht für Immobilienkäufer: Eine vorhandene Öl- oder Gasheizung muss nicht allein deshalb ersetzt werden, weil sie bereits 30 Jahre alt ist.
Die frühere altersabhängige Austauschpflicht für bestimmte Heizkessel nach § 72 des Gebäudeenergiegesetzes wurde mit der Reform aufgehoben.
Das bedeutet jedoch nicht, dass jede alte Anlage unbegrenzt weiterbetrieben werden darf.
Weiterhin relevant sind beispielsweise:
Der technische Zustand und die Betriebssicherheit der Heizung.
Gesetzliche Emissions- und Wartungsvorgaben.
Notwendige Reparaturen und verfügbare Ersatzteile.
Der Energieverbrauch und die laufenden Heizkosten.
Eine ältere, funktionierende Heizung kann also durchaus noch weiter genutzt werden. Vor einem Immobilienkauf sollte ihr Zustand trotzdem durch ein Fachunternehmen beurteilt werden.
Neue Öl- und Gasheizungen: Diese Regeln gelten ab 2029
Wer nach dem 29. Juli 2026 eine neue Öl-, Gas- oder Flüssiggasheizung in einem bestehenden Gebäude einbaut, muss die Anforderungen nach § 43 GModG beachten.
Für solche Anlagen sieht das Gesetz die sogenannte „Biotreppe“ vor.
Dabei müssen schrittweise steigende Anteile der bereitgestellten Wärme aus bestimmten klimafreundlicheren Brennstoffen stammen:
Je nach Heizsystem kommen auch gesetzlich geregelte alternative Erfüllungswege infrage, beispielsweise bestimmte Hybridheizungen oder Solarthermieanlagen.
Wichtig: Diese Stufen gelten nicht automatisch rückwirkend für jede bereits vorhandene Öl- oder Gasheizung.
Weiterführender Ratgeber: Welche Besonderheiten speziell für Ölheizungen gelten, welche Austauschpflichten weggefallen sind und welche Anforderungen für neue Anlagen bestehen, erklärt der ausführliche Artikel „Heizungsgesetz 2026 und Ölheizung: Muss meine alte Heizung raus?“.
Worauf sollten Hauskäufer bei einer älteren Heizung achten?
Auch wenn keine pauschale altersabhängige Austauschpflicht mehr besteht, kann eine veraltete Heizungsanlage den Wert und die Wirtschaftlichkeit einer Immobilie beeinflussen.
1. Alter und Zustand prüfen
Fragen Sie vor dem Kauf nach Baujahr, Heizungsart, Wartungsnachweisen und bisherigen Reparaturen.
Ein regelmäßig gewarteter Brennwertkessel kann wirtschaftlich ganz anders zu beurteilen sein als eine technisch überholte Anlage mit hohem Energieverbrauch.
2. Energieausweis ansehen
Beim Immobilienverkauf ist grundsätzlich ein gültiger Energieausweis erforderlich, soweit keine gesetzliche Ausnahme greift.
Er informiert unter anderem über den Energiebedarf oder Energieverbrauch und die energetische Qualität des Gebäudes.
Der Verkäufer beziehungsweise Immobilienmakler muss den Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorlegen.
Ein schlechter Energiewert kann darauf hinweisen, dass neben der Heizung weitere Modernisierungen sinnvoll sind.
3. Künftige Heizkosten berücksichtigen
Der Kaufpreis ist nur ein Teil der Gesamtkosten einer Immobilie.
Bei Öl- und Gasheizungen spielen unter anderem Brennstoffpreise, CO₂-Kosten, Wartung und zukünftige gesetzliche Anforderungen eine Rolle.
Vergleichen Sie deshalb nicht nur die Anschaffungskosten verschiedener Heizsysteme, sondern möglichst die langfristigen Gesamtkosten.
4. Sanierungspflichten nach dem Eigentümerwechsel prüfen
Nicht alle energetischen Nachrüstpflichten sind mit der Heizungsreform entfallen.
Bei bestimmten älteren Ein- und Zweifamilienhäusern können nach einem Eigentümerwechsel weiterhin Anforderungen bestehen, beispielsweise zur Dämmung der obersten Geschossdecke.
Ob und innerhalb welcher Frist Maßnahmen erforderlich sind, hängt vom Gebäude und den gesetzlichen Voraussetzungen ab.
Hier empfiehlt sich eine fachkundige Prüfung vor dem Kauf.
Gibt es 2026 weiterhin Fördermittel für neue Heizungen?
Ja. Der Bund unterstützt weiterhin bestimmte klimafreundliche Heizungsanlagen und energetische Sanierungsmaßnahmen.
Die Förderbedingungen wurden im Juli 2026 angepasst. Unter anderem wurden die einkommensabhängigen Fördermöglichkeiten verändert.
Welche Förderung im Einzelfall möglich ist, hängt von der geplanten Maßnahme, der Nutzung des Gebäudes und weiteren Voraussetzungen ab.
Gerade bei älteren Immobilien kann es sinnvoll sein, eine Modernisierungsplanung zusammen mit einer qualifizierten Energieberatung zu erstellen.
Wichtig ist dabei, Fördervoraussetzungen und Antragszeitpunkte bereits vor einer verbindlichen Beauftragung zu prüfen.
Was bedeutet das neue Heizungsgesetz für Immobilienverkäufer?
Auch Verkäufer profitieren von einer klaren Einordnung der neuen Regeln.
Eine ältere Heizung macht eine Immobilie nicht automatisch unverkäuflich oder verpflichtet den Verkäufer grundsätzlich zum sofortigen Austausch.
Dennoch können sich potenzielle Käufer durch einen hohen Energieverbrauch oder absehbare Modernisierungskosten verunsichert fühlen.
Hilfreich sind deshalb transparente Angaben zum Zustand des Gebäudes:
Art und Baujahr der Heizungsanlage.
Vorliegende Wartungsunterlagen.
Bisheriger Energieverbrauch.
Gültiger Energieausweis.
Bereits durchgeführte energetische Modernisierungen.
Wer diese Informationen frühzeitig bereitstellt, schafft Vertrauen und erleichtert Kaufinteressenten die finanzielle Planung.
Fazit: Mehr Freiheit bedeutet weiterhin sorgfältige Planung
Das Heizungsgesetz 2026 eröffnet Eigentümern mehr Möglichkeiten bei der Wahl ihrer Heiztechnik. Besonders für Käufer älterer Häuser entfällt mit der Abschaffung der bisherigen altersabhängigen Austauschpflicht ein häufiger Unsicherheitsfaktor.
Trotzdem bleibt die Heizung ein entscheidender Bestandteil der Immobilienbewertung.
Eine funktionierende Bestandsheizung ist nicht automatisch ein Problem. Ihr technischer Zustand, der Energieverbrauch und mögliche zukünftige Modernisierungskosten sollten aber in jede Kaufentscheidung einfließen.
Wer ein älteres Haus kaufen möchte, sollte deshalb nicht nur auf die Ausstattung und Lage achten, sondern auch die energetische Gesamtsituation der Immobilie sorgfältig prüfen.
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Quellen und weiterführende Informationen
Bundesregierung: Neues Gebäudemodernisierungsgesetz
Gesetzestext: Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG)
Heizölpreisvergleich.com: Heizungsgesetz 2026 und Ölheizung
Redaktionsstand: 19. Oktober 2026. Allgemeine Informationen, keine individuelle Rechts-, Energie- oder Förderberatung.
