Nach aktuellen Berechnungen des Hamburger GEWOS-Instituts wird die Zahl der Käufe von Wohnimmobilien in Deutschland 2026 voraussichtlich auf rund 612.000 Transaktionen sinken. Dazu zählen Eigenheime, Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäuser und Wohnbauland. Gegenüber 2025 entspräche das einem Rückgang von rund 4,4 Prozent. Auch der Geldumsatz mit Wohnimmobilien soll nach der Prognose um etwa zwei Prozent auf knapp 211 Milliarden Euro zurückgehen.
Damit würde die Entwicklung der beiden vergangenen Jahre zumindest vorerst unterbrochen. 2024 war der Immobilienmarkt nach dem starken Einbruch infolge der Zinswende wieder deutlich in Bewegung gekommen. Auch für 2025 hatte GEWOS noch eine weitere Belebung festgestellt beziehungsweise prognostiziert. Allein 2024 wurden bundesweit rund 574.400 Wohnimmobilien verkauft – 16,5 Prozent mehr als im Vorjahr.
Höhere Bauzinsen drücken auf das Budget vieler Käufer
Ein wesentlicher Grund für die aktuelle Zurückhaltung sind die Finanzierungskosten. Anfang beziehungsweise Mitte September 2026 liegen die Bauzinsen für Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindung bei ungefähr 4,2 Prozent. Je nach Eigenkapitalanteil und Finanzierung können die tatsächlichen Konditionen auch darüber oder darunter liegen. Interhyp nennt für zehnjährige Finanzierungen aktuell Effektivzinsen zwischen rund 3,99 und 4,38 Prozent bei unterschiedlichen Beleihungsausläufen.
Was zunächst nach wenigen Prozentpunkten klingt, hat bei einer Immobilienfinanzierung erhebliche Auswirkungen. Bei einem Darlehen von beispielsweise 350.000 Euro macht bereits ein Unterschied von einem Prozentpunkt rund 3.500 Euro zusätzliche Zinskosten im ersten Jahr aus. Entsprechend verändert sich auch die monatliche Belastung.
Viele Haushalte können deshalb bei gleichem Einkommen heute einen geringeren Kaufpreis finanzieren als noch während der Niedrigzinsphase. Zusätzlich wirken gestiegene Lebenshaltungs- und Baukosten auf die Kalkulation.
Auch die weitere Zinsentwicklung ist derzeit schwer vorherzusagen. Beim aktuellen Interhyp-Bankenpanel erwartet die Hälfte der befragten Experten kurzfristig weiter steigende Bauzinsen, während die andere Hälfte mit einer Seitwärtsbewegung rechnet. Für einen deutlichen und kurzfristigen Rückgang der Finanzierungskosten gibt es damit momentan keine verlässliche Grundlage.
Besonders Eigenheime und Grundstücke betroffen
Die Auswirkungen treffen nicht alle Bereiche des Immobilienmarktes gleichermaßen. Nach der aktuellen GEWOS-Prognose könnte die Zahl der Eigenheimkäufe 2026 um mehr als fünf Prozent zurückgehen. Ähnlich schwach entwickelt sich demnach der Handel mit Wohnbauland.
Anders sieht es bei Mehrfamilienhäusern aus. Hier wird sogar mit einem leichten Anstieg der Transaktionen gerechnet. Ein möglicher Grund sind die vielerorts gestiegenen Mieten, durch die Wohnimmobilien für professionelle und private Investoren trotz höherer Finanzierungskosten interessant bleiben können.
Auch beim Neubau ist die Situation schwierig. Weniger Grundstückskäufe können ein frühes Signal für eine künftig schwächere Bautätigkeit sein. Gleichzeitig bleiben Baukosten und Finanzierung hoch. Das könnte das ohnehin knappe Wohnungsangebot in vielen Regionen auch in den kommenden Jahren belasten.
Weniger Anfragen und längere Vermarktungszeiten
Die Zurückhaltung zeigt sich nicht nur in den abgeschlossenen Kaufverträgen. GEWOS beobachtet auch weniger Anfragen auf Immobilieninserate und längere Vermarktungszeiten. Gerade im zweiten Quartal 2026 habe die Nachfrage nach Wohneigentum deutlich nachgelassen.
Für Verkäufer bedeutet das allerdings nicht automatisch, dass Immobilien plötzlich unverkäuflich werden oder die Preise überall stark fallen.
Der deutsche Immobilienmarkt unterscheidet sich regional erheblich. Lage, energetischer Zustand, Ausstattung, Grundstücksgröße und vor allem der Angebotspreis entscheiden weiterhin darüber, wie schnell sich Interessenten finden.
Besonders bei Immobilien mit hohem Sanierungsbedarf spielt die Finanzierung inzwischen eine größere Rolle: Zum Kaufpreis kommen möglicherweise erhebliche Investitionen für Heizung, Dach, Fenster oder energetische Modernisierung hinzu. Käufer kalkulieren solche Kosten zunehmend von Anfang an mit ein.
Für Käufer können sich auch Chancen ergeben
Eine geringere Nachfrage muss für Kaufinteressenten nicht ausschließlich negativ sein. Wenn weniger Interessenten um dieselbe Immobilie konkurrieren, kann das den Entscheidungsdruck reduzieren.
In einem ruhigeren Markt können Käufer möglicherweise mehr Zeit für Besichtigungen, Finanzierungsangebote und eine sorgfältige Prüfung des Objekts haben. Auch der Verhandlungsspielraum beim Kaufpreis kann bei Immobilien steigen, die bereits längere Zeit angeboten werden.
Entscheidend bleibt allerdings die Finanzierung. Ein niedrigerer Kaufpreis hilft nur begrenzt, wenn eine hohe Darlehenssumme zu dauerhaft zu hohen monatlichen Raten führt. Interessenten sollten deshalb nicht nur den Immobilienpreis betrachten, sondern Kaufnebenkosten, Eigenkapital, Zinsbindung, Tilgung und mögliche Modernisierungskosten gemeinsam kalkulieren.
Verkäufer müssen realistischer kalkulieren
Für Eigentümer, die 2026 verkaufen möchten, gewinnt eine marktgerechte Preisgestaltung an Bedeutung. In einer Phase mit geringerer Nachfrage fallen deutlich zu hoch angesetzte Angebotspreise schneller ins Gewicht.
Ein hoher Startpreis kann dazu führen, dass eine Immobilie lange am Markt bleibt. Spätere Preissenkungen werden von Interessenten wiederum wahrgenommen und können zusätzlichen Verhandlungsdruck erzeugen.
Umso wichtiger sind vollständige Angaben, gute Fotos, nachvollziehbare Informationen zum energetischen Zustand und eine realistische Beschreibung der Immobilie. Kaufinteressenten vergleichen heute nicht nur Objekte miteinander, sondern zunehmend auch deren langfristige Gesamtkosten.
Immobilienmarkt 2026: Abkühlung statt Stillstand
Die aktuellen Zahlen sprechen damit eher für eine Abkühlung als für einen Stillstand des Immobilienmarktes. Auch 612.000 erwartete Wohnimmobilientransaktionen bedeuten weiterhin hunderttausende Käufe innerhalb eines Jahres.
Gleichzeitig zeigt die Entwicklung, wie stark der Immobilienmarkt von den Finanzierungskosten abhängig ist. Nach der Erholung 2024 und 2025 reagieren Kaufinteressenten 2026 erneut empfindlich auf Bauzinsen oberhalb von vier Prozent.
Wie sich der Markt weiterentwickelt, hängt deshalb wesentlich davon ab, wie sich Kapitalmarktzinsen, Inflation und wirtschaftliche Rahmenbedingungen in den kommenden Monaten verändern. Für Käufer und Verkäufer dürfte es wichtiger werden, den jeweiligen regionalen Markt genau zu betrachten, statt allein aus bundesweiten Durchschnittswerten auf die eigene Immobilie zu schließen.
Wer derzeit eine Immobilie sucht, sollte Angebote deshalb nicht nur nach dem Kaufpreis vergleichen, sondern frühzeitig klären, welche Finanzierung tatsächlich tragbar ist. Verkäufer wiederum profitieren davon, ihr Objekt realistisch einzupreisen und Interessenten möglichst vollständige Informationen bereitzustellen.
Quellen
Quellen: GEWOS Institut für Stadt-, Regional- und Wohnforschung – Immobilienmarktanalyse IMA® (Methodik und Marktdaten); dpa / Handelsblatt, 17.09.2026 – aktuelle GEWOS-Prognose zum deutschen Immobilienmarkt 2026; Interhyp – Zins-Update September 2026.
DER SPIEGEL, 17. September 2026: „Hohe Bauzinsen dämpfen Nachfrage nach Immobilien“, unter Bezug auf die aktuelle GEWOS-Immobilienmarktanalyse und Angaben zu Baufinanzierungszinsen.
Interhyp, Zins-Update September 2026 (Stand 10.09.2026): Bauzinsen für zehnjährige Darlehen bei rund 4,2 Prozent; uneinheitliche Erwartungen zur weiteren Zinsentwicklung.
